O novo Código Civil de 2002 ainda não está sendo corretamente
aplicado ressalta o seu autor Dr. Ricardo Fiuza, em entrevista na TV
Justiça do STJ, disponível no YouTube.com onde pode ser assistida na
íntegra.
Na entrevista o autor do Código Civil alerta para a falta de
aplicação ou pela incorreta aplicação da intenção do legislador
quanto às novas regras dos condomínios. Ressalta que as alterações
trazidas pelo Código foram para beneficiar os condomínios e até hoje
estes benefícios não foram aplicados pelos condomínios.
Da mesma forma sugerimos atenção ao aplicar a nova Lei de Protesto de
cotas condominias, trazido lei Lei nº 13.160, de 21 de julho de 2008
que proporciona o protesto da cota condominial no Estado de São
Paulo.
Alertamos que este protesto somente poderá ser efetuado após constar
previamente a possibilidade na convenção do condomínio, conforme diz
a própria lei. Vejamos o texto legal:
"... e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio
de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de
condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade..."
Analisando cuidadosamente o texto legal acima, conclui-se que não
existe anteriormente à esta lei, outra lei que proporciona o protesto
de créditos condominiais, o texto ao se referir com as palavras "na
forma da lei" se refere às multas previstas no Art. 1.337 do Código
Civil para os inadimplentes contumazes de condomínio.
O que já existe é uma lei que trata do protesto dos títulos
executivos, seja extrajudicial ou judicial. Porém, para o protesto de
taxa (ou cota) condominial faz-se necessário para o alcance de tal
capacidade de protesto a necessária aprovação por 2/3 dos condôminos
na Convenção Condominial, como prevê o Código Civil. As convenções de
condomínio deverão ser adaptadas ao novo Código Civil que mudou
radicalmente a antiga Lei de Condomínios n° 4.591/64.
A obrigação legal de atualizar a convenção do condomínio consta no
Art. 2.031 do novo Código Civil. Na convenção adaptada ao novo Código
deverá ser incluído além da possibilidade de protesto outras
alterações como o aumento dos juros e o aumento das multas aos
inadimplentes.
Sem esta atualização, o condomínio não poderá protestar os boletos
inadimplentes como não poderá aplicar as novas multas e juros de
mercado aos inadimplentes.
Alertamos que, caso seja efetuado protesto ou aplicado juros de
mercado aos inadimplentes, sem a previsão da convenção, os protestos
serão cancelados e certamente haverá uma enxurrada de ações judiciais
de cancelamento de protesto.
Na nova convenção condominial rerratificada, ou seja, adequada ou
atualizada aos novos ordenamento jurídicos legais vigentes deverão
prever, além dos juros de mercado, multas e protesto dos
inadimplentes, a possibilidade os rateios das despesas pela fração
ideal, proibir a venda ou locação de garagem para não condômino e a
multa de até 5 (cinco) taxas de condomínios para os devedores
reiterados.
Justificando este aspecto de obrigatoriamente constar previamente na
convenção atualizada, no próprio texto legal da lei de protesto ora
promulgada, consta que o protesto da dívida de locação ou aluguel
inadimplente somente poderá ser protestada ser houver previamente
constando no contrato de aluguel, veja o texto legal: ...bem como o
crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado
por contrato escrito...
Previsão Legal no Contrato de Locação e na Convenção do Condomínio
Concluindo, ressaltamos que tanto os contratos de locação e as
convenções de condomínios deverão ser adaptados às novas leis, ou
seja, à Lei de Protesto e ao Novo Código Civil, para terem validade,
passando a contar esta possibilidade após a aprovação de 2/3 dos
condôminos adimplentes. A partir daí sim, valerão os protestos e
legais todas as novas alterações previstas na nova lei de condomínios
que veio com o novo Código Civil que está em vigor desde 2003.
O princípio do direito nos contratos denominado "pacta sunt servanda"
que significa que o que for contratado entre as parte em contrato é
lei entre as partes, e nenhuma nova lei pode alterar o que já foi
pactuado em um contrato, somente se neste contrato houver a previsão
de que novas leis que surgirem sobre as questões deverão ter validade.
Como exemplo, lembramos que nos contratos de locação existe esta
previsão de variação do índice de correção, porém está constando
previamente no contrato este índice de reajuste que deverá ser
aprovado pelas partes. Geralmente o índice variável é o IGP-M ou
outros índices de apuração da inflação.
Da mesma forma, se o protesto não constar previamente nos contratos
de locação (ou das convenções em condomínios) não poderão ainda serem
concluídos validamente, portanto tais contratos e convenções deverão
ser revistos antes de proceder o protesto para que tenham validade
legal, do contrário poderão ser cancelados pela justiça.
Íntegra da "Lei nº 13.160, de 21 de julho de 2008
Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre
emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços
notariais e de registro
O Governador do Estado de São Paulo:
Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a
seguinte lei:
Artigo 1º
- Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas
Explicativas da Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos
da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os
emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e
de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29
de dezembro de 2000:
I - o item 7:
"7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou
municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros
documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto
comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente
inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos,
custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores
serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito
decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por
contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das
quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da
lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor
da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal,
contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive
fiadores, desde que solicitado pelo apresentante." (NR).
II - o item 8:
"8 - Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas,
sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como
tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos
executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual,
inclusive as certidões da dívida ativa inscrita de interesse da
União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a
apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos,
custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores
serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto
ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do
cancelamento de seu registro, observados os valores dos emolumentos e
das despesas vigentes na data da protocolização do título ou
documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência
do protesto, ou na data do cancelamento do protesto, observando-se,
neste caso, no cálculo, a faixa de referência do título ou documento
na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais
documentos demonstrativos da dívida poderão ser apresentados por meio
de cópia autenticada; não estando indicado no título ou no documento
de dívida o valor exato do crédito, ou quando este se referir a
parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade,
deverá juntar demonstrativo de seu valor." (NR).
Artigo 2º
- Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Palácio dos Bandeirantes, 21 de julho de 2008.
José Serra
Publicada na Assessoria Técnico-Legislativa, aos 21 de julho de 2008.
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